黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黑01民终9477号

上诉人（一审被告、反诉原告）：孙茂龙，男，1962年6月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。

委托诉讼代理人：陈爱仟，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑丽娜，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司,住所地哈尔滨市南岗区长江路380号宏洋综合楼9层1号。

法定代表人：李传业，董事长。

委托诉讼代理人：李培生，黑龙江福峰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：常路平，男，1995年8月11日出生，汉族，该公司法务，住哈尔滨市道外区。

上诉人孙茂龙因与被上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙茂龙的委托诉讼代理人陈爱仟、郑丽娜，被上诉人恒隆公司委托诉讼代理人李培生、常路平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙茂龙上诉请求：撤销一审判决第五项，驳回恒隆公司给付房屋租金的诉讼请求；撤销一审判决第六项，恒隆公司赔偿孙茂龙已付购房款一倍赔偿金；明确一审判决第三项关于利息计算的起止时间为按中国人民银行同期贷款利率自2009年7月21日起，至购房款实际返还之日止。事实和理由：依据商品房买卖合同的内容，足以证明恒隆公司在与孙茂龙订立合同时故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。恒隆公司作为从事房地产开发和经营的专业公司，在明知建设工程规划许可证含义，现房与预售商品房的区别，没有预售许可不得进行房屋销售这一禁止性规定的情况下，仍然在订立合同时明确告知孙茂龙案涉房屋已经获得建设工程规划许可、预售已获批、销售房屋为现房，故意隐瞒了事实。恒隆公司还在合同中明确能够短时间办理产权登记，孙茂龙有及时配合义务，合同系备案合同，产权办理时各方的税费分担，从而达到进一步故意隐瞒事实，并使孙茂龙内心确信的目的。2010年9月，在孙茂龙一直要求办理房产变更登记的情况下，恒隆公司向孙茂龙出示哈尔滨市商品房预售许可证，并称已经取得了案涉房屋的预售许可，产权登记正在办理中。至恒隆公司起诉时，孙茂龙得知上述许可不包括案涉房屋。恒隆公司对此存在主观故意。一审法院的确认违背了民事诉讼法及证据规则本证和反证明标准和举证责任分配的规定。依据最高院商品房买卖合同司法解释第九条、合同法第五十八条的规定，结合案涉房屋十年间价格暴涨的实际情况，恒隆公司应承担法律规定购房款一倍的赔偿责任。一审判决第三项没有明确利息计算的起止时间，可能引发执行障碍。一审判决对恒隆公司的欺诈行为给予肯定性评价，违背社会公德，会形成不良社会导向。

恒隆公司辩称：恒隆公司与孙茂龙双方均认可合同无效，即案涉房屋依旧归恒隆公司所有，孙茂龙自2009年7月21日至2018年7月23日居住、使用恒隆公司所有房屋，应当交付租金，且租金数额经黑龙江嘉泰房地产估价有限公司司法鉴定，故一审判决正确。恒隆公司未隐瞒关于案涉房屋未取得预售许可的事实，孙茂龙系该工程施工参与方，对案涉房屋情况熟悉，孙茂龙长达八年之久未向恒隆公司提出办理手续，且孙茂龙在购房合同所附规划图中补填的红色方块标示处签字，意在明示案涉房屋不在规划中，足以证明孙茂龙对此事的明知，且孙茂龙从事工程施工多年对工程法律和程序应当具有超过普通人的常识，购买时应当了解房屋状态。在此前提下，其与恒隆公司签订商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的规定。同时2010年8月31日孙茂龙已经看到案涉房屋小区的商品房预售许可，应当知道该房不在预售范围，至今提出异议，说明孙茂龙明知案涉房屋无预售许可，故其上诉主张应当予以驳回，且已超过诉讼时效。本案与房屋涨价无关，诉讼前恒隆公司多年多次找孙茂龙要求其支付剩余房款，孙茂龙均予以拒绝，无奈才通过诉讼解决。另一审判决没有对鉴定费用予以处理。综上，请求法院驳回孙茂龙的上诉请求。

恒隆公司向一审法院起诉请求：1.确认恒隆公司与孙茂龙于2009年7月21日签订的0103518号商品房买卖合同无效；2.孙茂龙从哈尔滨市香坊区珠江路021号单层门市房迁出；3.孙茂龙给付恒隆公司自2009年7月21日至迁出时止占用房屋期间的租金（以鉴定为准）。

孙茂龙向一审法院反诉请求：1.恒隆公司返还孙茂龙购房款1,671,000元，并支付自2009年7月21日至实际返还止购房款的利息（以1,671,000元为基数，按银行同期贷款利率计）。2.恒隆公司返还孙茂龙供热入网费7982元。3.恒隆公司赔偿孙茂龙1,671,000元。

一审法院认定事实：位于哈尔滨市香坊区珠江名府小区由恒隆公司开发建设，恒隆公司在该地块新建商品房住宅楼两栋，并将临珠江路一单层房屋改造成售楼处（珠江路021号）。2009年7月，恒隆公司、孙茂龙签订了商品房买卖合同（恒隆公司持有的合同号为0103518，孙茂龙持有的合同号为0103446，合同文本均为旧式）。合同约定恒隆公司将珠江路021号单层门市房（原为珠江名府售楼处，使用面积94平方米，性质为商服）以200万元价格卖给孙茂龙，一次性付款，出卖人于该房交付后365日内履行房屋买卖报备义务，因出卖人责任，买受人不能按期取得权属证书的，买受人可退房，出卖人退还购房款。合同签订后恒隆公司于2009年7月29日将该房交给孙茂龙使用至今。孙茂龙分别于2009年7月21日、29日、9月2日全额交付了购房款200万元。孙茂龙同时以银行按揭方式又购买该小区多层1单元203号住宅房屋一套（合同号0103426），恒隆公司将上述房款中32.9万元划作该住宅房的首付款，并为孙茂龙开具了“购买多层1单元203号住宅房屋首付款”票据。孙茂龙购买珠江路021号单层门市房实交购房款167.1万元，尚欠32.9万元，孙茂龙于2009年9月3日为恒隆公司出具了32.9万元的欠据。2010年9月，孙茂龙将其购买的多层1单元203号房转让给案外人卞胜德，双方共同请求恒隆公司变更房屋购买人。恒隆公司遂将孙茂龙32.9万元购房款票据的交款人由孙茂龙涂改为卞胜德，并与案外人卞胜德签订了房屋买卖合同（编号10072400017）。案涉的珠江路021号单层门市房自恒隆公司开发建设初即未获规划批准，恒隆公司出售时无预售许可证，后未能补办销售许可，现亦无法协助孙茂龙办理产权登记。另，孙茂龙于2016年11月25日交纳了案涉房屋供热入网费7982元。经司法鉴定，珠江路021号单层门市房自2009年7月21日至2018年7月23日的租金价值为766,566.00元。一审法院认为，恒隆公司、孙茂龙关于案涉房屋的买卖合同系双方的真实意思表示，恒隆公司、孙茂龙亦履行了合同约定的主要义务，但恒隆公司自销售起至今未获得销售许可证，故该合同应为无效合同。案涉房屋非预售房，从房屋现状，合同所附规划图关于案涉房屋的人为标识和孙茂龙签名及孙茂龙长时间未主张办理产权登记看，孙茂龙在购买案涉房屋时对可能存在无法办理产权登记的风险是明知的，孙茂龙无证据证明恒隆公司存在隐瞒真相及恶意销售之事实。恒隆公司、孙茂龙均认可合同无效，恒隆公司应将实收的购房款167.1万元返还给孙茂龙，孙茂龙应将占用的房屋交还给恒隆公司，故恒隆公司关于孙茂龙交还房屋及孙茂龙关于恒隆公司返还实收购房款及利息的主张予以支持。孙茂龙占用房屋九年，恒隆公司主张孙茂龙按鉴定意见给付占用期间的租金合理，应予支持。孙茂龙交纳了案涉房屋的供热入网费，增加了房屋附属权益，恒隆公司应予同额补偿，故孙茂龙关于返还供热入网费的主张予以支持。孙茂龙关于恒隆公司给付实收购房款一倍的赔偿款的主张无事实依据，不予支持。判决：一、恒隆公司与孙茂龙于2009年7月签订的商品房买卖合同（恒隆公司持有的合同号为0103518，孙茂龙持有的合同号为0103446）无效；二、孙茂龙于判决生效后立即将哈尔滨市香坊区珠江路021号单层门市房交还恒隆公司；三、恒隆公司于判决生效后立即返还给孙茂龙购房款167.1万元，并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付利息；四、恒隆公司于判决生效后立即给付孙茂龙供热入网费7982元；五、孙茂龙于判决生效后立即给付恒隆公司房屋租金766,566元；六、驳回孙茂龙的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于本案责任承担问题。双方当事人在案涉合同第十五条关于产权登记的约定中，选择因恒隆公司责任不能取得权属证书，孙茂龙退房，恒隆公司在孙茂龙提出退房要求之日起30日内，将已付购房款退还孙茂龙，并按已付房款日万分之一赔偿孙茂龙损失，同时约定孙茂龙不配合恒隆公司办理产权登记，恒隆公司不负任何赔偿责任，及孙茂龙在购买案涉房屋时，在所附规划图的签名，结合双方履行案涉合同的具体情况，可以确认双方在买卖案涉房屋时，对房屋未取得建设及销售手续的情况是清楚的，同时双方在履行合同中相互配合办理产权登记的事实存在，故孙茂龙以恒隆公司故意隐瞒案涉房屋无销售手续，主张赔偿已付购房款一倍损失的依据不足。本案审理中，恒隆公司同意在孙茂龙给付剩余购房款的情况下，继续履行双方购房合同，但孙茂龙不同意该处理意见，故孙茂龙上诉主张因房屋价格上涨，恒隆公司起诉收回案涉房屋的依据不足。孙茂龙反诉请求按已付购房款的同期贷款利率为标准给付购房款利息，应视为对合同约定日万分之一违约金标准的调整，不违反法律规定，一审判决据此确认正确。根据前述，双方当事人在签订案涉合同时均存在过错，根据公平原则，应各自承担相应责任。因合同签订后，孙茂龙占有使用案涉房屋，恒隆公司占有孙茂龙167.1万元房款，双方应分别承担对方相应的损失，一审判决确认给付租金和购房款利息正确，但一审判决对购房款利息的给付期间未予确认不当，本院予以纠正。

综上所述，孙茂龙关于恒隆公司给付购房款一倍赔偿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第 一款第 一项规定，判决如下：

一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初3132号民事判决第 一项、第二项、第四项、第五项、第六项；

二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初3132号民事判决第三项为黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司于判决生效后立即返还给孙茂龙购房款167.1万元，并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付利息（其中120万元自2009年7月21日起计算、20万元自2009年7月29日起计算、27.1万元自2009年9月2日起计算，均分别计算至上述款项实际给付日止）。

一审案件受理费11,566元，由上诉人孙茂龙负担，反诉费16,800元，由上诉人孙茂龙负担，鉴定费10,166元，由上诉人孙茂龙负担。二审案件受理费19,830元，由上诉人孙茂龙负担(其中一审案件受理费、鉴定费由上诉人孙茂龙于本判决生效后立即给付被上诉人黑龙江恒隆房地产开发有限责任公司)。

本判决为终审判决。

审判长　　许思东

审判员　　梁红玉

审判员　　宋　凯

二〇一九年二月二十五日

法官助理白恩奇

书记员于文娟